מהותה של הערת אזהרה
הערת אזהרה הוא מונח מפתח בדיני מקרקעין. הערה זו נרשמת בטאבו על נכס מקרקעין ומטרתה להזהיר את הציבור על כך כי נעשתה עסקה או התחייבות לביצוע עסקה, על אותו הנכס. מכאן, כי אין לבצע כל עסקה אחרת על אותו נכס
הערת אזהרה הוא מונח מפתח בדיני מקרקעין. הערה זו נרשמת בטאבו על נכס מקרקעין ומטרתה להזהיר את הציבור על כך כי נעשתה עסקה או התחייבות לביצוע עסקה, על אותו הנכס. מכאן, כי אין לבצע כל עסקה אחרת על אותו נכס.
רישום הערת אזהרה הוא חשוב עבור הרוכש, על מנת לוודא כי המוכר יהיה מחויב להתחייבותו כלפיו ולא יוכל למכור את הנכס לאחר. כמו כן, טרם יתחייב הקונה לרכוש את הנכס, יבדוק בלשכת רישום מקרקעין, כי לא מופיעה כל הערת אזהרה קודמת על הנכס.
ישנה חשיבות נוספת להערת אזהרה והיא הגנה על הקונה מפני חובות המוכר. היה ולמוכר יש חובות, בגינן יוטלו עיקולים על רכושו, לא ניתן יהיה להטיל עיקול על הנכס שבבעלותו, אם נרשמה עליו הערת אזהרה לטובת הקונה.
לעיתים, ציבור הקונים איננו מקפיד על רישום הערת אזהרה ולמחדל זה יכולות להיות השלכות משפטיות וכלכליות חמורות מאוד. ללא הערת אזהרה, ישנו פתח גדול למעשי מרמה ועסקאות כפולות, כאשר הנפגעים הם הרוכשים. על כן, כל קונה חייב לדאוג לרישום הערת אזהרה על הנכס אותו הוא רוכש.
לקריאה נוספת בנושא הערות אזהרה ונושאים נוספים מתחום המקרקעין - https://www.law4youth.com/
הערת אזהרה – לשכת רישום מקרקעין
בישראל ישנן מספר לשכות רישום מקרקעין הקרויות גם טאבו. כשמן כן הן, מנהלות הלשכות רישום של הקרקעות בארץ, כך שניתן לדעת מיהו הבעלים של כל קרקע.
טרם חתימה על חוזה מכר, מסביר אלי לוטן כי יש לוודא כי הנכס או הקרקע הנם אכן בבעלותו של המוכר וכי אין כל הערת אזהרה קודמת על הנכס. בטאבו, ניתן גם לברר האם ישנם שעבודים ועיקולים כלשהם על הנכס וכן, אם קיימת עליו משכנתא, המחויבת גם היא רישום בטאבו.
הקונה יכול לגשת אל הטאבו באופן עצמאי אך פעמים רבות, עושה זאת עורך הדין, המייצג אותו בכל הליך הקנייה. לאור החשיבות של בדיקת כל הפרטים לגבי הנכס, לרבות הערת אזהרה, יש תמיד לפנות לעורך דין המתמחה במקרקעין, אשר ינהל את המו"מ לרכישת הנכס ויבטיח את זכויותיו של הקונה בחוזה ולאחריו, מא’ ועד ת’.
רישום הערת אזהרה – הלכה למעשה
בקשה לרישום הערת אזהרה יכולה להיות מוגשת על ידי הקונה או על ידי המוכר. אם הקונה מעוניין בהערה מפורטת, יש להגיש בקשה מוסכמת. ניתן למצוא את שני הטפסים הבקשה באתר של משרד המשפטים.
יש למלא את כל הפרטים בבקשה, לרבות:
- תיאור המקרקעין: מה כתובתו של המקרקעין ומהם מספרי גוש חלקה.
- מהי ההתחייבות: יש לציין האם הלשכה מתבקשת לרשום הערת אזהרה על התחייבות לעשות עסקה או על הימנעות מלעשות עסקה.
- פרטי הצדדים: בקשה של רישום הערת אזהרה, תכיל את כל פרטי הצדדים, לרבות מספר תעודת הזהות או ח.פ של תאגיד, כתובת ומהות הזכות במקרקעין. אם יש מספר רוכשים או מספר מוכרים, יצוין חלקם בזכות.
- עורך הדין המטפל: במרבית המקרים, עורך הדין, בין אם של הרוכש ובין אם של המוכר, מטפל בבקשת הרישום. יש לציין את פרטיו.
יש לצרף לבקשה את המסמכים הדרושים, על פי המקרה וכן לשלם את האגרה. המעוניין לשלם את האגרה באינטרנט, יכול לעשות כן.
הערת אזהרה מפורטת
רוכשים רבים, קונים דירה מיזמים, במהלך הבנייה. במצב דברים זה, הבית טרם נרשם כבית משותף ועל כן, הערת אזהרה במקרה כזה, יכולה להיות על זכות הקבלן בקרקע בלבד. מצב דברים זה יוצר ערפל כבד היות שלא ניתן לדעת מעיון בנסח, בגין איזו עסקה נרשמה ההערה.
בשנים האחרונות, נוצר הסדר חדש אשר נועד לפתור בעיה זו. הסדר זה מאפשר לרשום הערת אזהרה מפורטת ובתנאי שתוגש בקשה משותפת לכך על ידי הרוכש והמוכר. הערת אזהרה זו תכיל פרטים נוספים, למשל, תיאור מפורט של הדירה שרכש הקונה, לרבות קומת הדירה וכיווני אוויר. כך, ניתן לזהות במדויק את העסקה שנעשתה ובגינה נרשמה הערת אזהרה.
לסיכום, רכישת נכס מקרקעין היא אחת העסקאות המשמעותיות ביותר הן מבחינה כלכלית והן מבחינה משפטית. הקונה מוכרח לדאוג כי זכויותיו מוגנות והדרך לעשות זאת היא רישום הערת אזהרה. הבקשה יכולה להיות מוגשת על ידי כל אחד מן הצדדים, אך אם הקונה מעוניין ברישום הערת אזהרה מפורטת, הבקשה מוכרחה להיות מוגשת על ידי שני הצדדים.
