מה עלינו לדעת בבואנו לקחת משכנתא ראשונה בחיינו
כותב המאמר הינו יועץ פיננסים ומשכנתאות, והמייסד והבעלים של אור-אל יעוץ משכנתאות ופיננסים. אילו דברים כדאי להכיר לפני כן? על כך בטור הבא...
משכנתא לבית ראשון
אתם בתהליך של רכישה של דירה ראשונה או דירה חדשה מזל טוב!
עם רכישת הדירה מגיע גם כן המשכנתא כי ביננו אין לאף אחד מאתנו כסף מזומן לקנות את הבית. האני מאמין שלי הוא שידע שווה כוח, ובוודאי ככל שתדעו יותר על תהליך נטילת המשכנתא כך תוכלו לקבל החלטה מושכלת לקראת רכישת הנכס שלכם.
חשוב שתנהלו את המשכנתא שלכם ולא שהמשכנתא תנהל אתכם.
בנוסף אור-אל יעוץ משכנתאות ופיננסים כאן בכדי ללוות אתכם יד ביד עד לקבלת המשכנתא המותאמת לכם בדיוק.
מה היא משכנתא?
כמו שכולנו יודעים משכנתא היא הלוואה לטווח ארוך שהבנק מעמיד לרשותנו לרכישת נכס נדל"ני כלומר דירה למגורים, להשקעה, קרקע וכו…
לפני שהבנק מאשר לנו לקבל את ההלוואה הוא רוצה לוודא שאנו יכולים לעמוד בהחזר החודשי ואז הוא מבקש מאיתנו למשכן את הנכס בגובה ההלוואה שקיבלנו.
המשכנתא ניתנת בדרך כלל לפרק זמן מקסימלי עד 30 שנה , ולסכום המרבי שקבע בנק ישראל עד ל 5 מיליון שקלים.
מה גובה המשכנתא שניתן לקבל?
גובה המשכנתא נקבע בדרך כלל על ידי הבנק לפי שיקולים שונים כגון כושר ההחזר שלכם כלומר כמה אתם מסוגלים להחזיר בכל חודש, ושווי הנכס כלומר בכמה מוערך הנכס .ישנם שני אפשרויות לשווי הנכס הראשון הוא שווי חוזי כלומר בכמה המוכר/ הקבלן מוכר את הנכס , והשני הוא הערכת שמאי של הבנק.
שימו לב שהבנק ייתן לכם מימון לסכום הנמוך מבין השניים. לדוגמא עם הנכס שווה בחוזה מיליון ש"ח והשמאי העריך את הדירה ב 900,000ש"ח אחוזי המימון שתקבלו מהבנק הוא על סכום של 900,000ש"ח ולא מיליון ש"ח כפי שרשום בחוזה.
בכל אופן גובה המימון המקסימלי שניתן לקבל על דירה ראשונה הוא עד 75% בדירה יחידה ראשונה, 70% אם הנכם רוצים לשפר דיור או דירה חילופית (במידה והנכם מתחייבים למכור את הבית שבבעולתכם עד שנה וחצי) ו 50% גובה מימון לדירה שנייה.
ההון המינימלי העצמי שאתם נדרשים להביא הוא 25% מערך הנכס לפחות.
מה הם השלבים ללקיחת משכנתא?
1- אישור עקרוני:
ראשית הבנק יבקש מאיתנו להגיש בקשה לאישור עקרוני.
בתהליך הגשת הבקשה תצטרכו לענות על שאלון שבו מפורטים הפרטים האישיים שלכם כולל ת"ז, מקום עבודה,
הכנסות ממשכורת או דוחות שומה ורואה חשבון לעצמאים.
הכנסות נוספות כגון קרנות השתלמות, הכנסה משכירות אם יש, מדיוונדים וכו…
בנוסף לכך תצטרכו לפרט גם את ההתחייבויות שלכם כגון הלוואות, שונות שנטלתם, לגרושים תשלום מזונות וכו….
תצטרכו גם כן להמציא תלושי שכר ותמצית חשבון עו"ש 3 חודשים אחורה שברשותכם.
המטרה של הבנק הנה להכיר אתכם טוב יותר ולנתח את מצבכם הכלכלי האם הנכם מסוגלים לעמוד בהחזר החודשי.
ניתן להגיש את האישור העקרוני ב 3 דרכים:
- הגשה בדיגיטל באתרי הבנקים למשכנתאות השונים.
- הגשה בטלפון מול מרכז מידע למשכנתאות של הבנקים השונים.
- קביעת תור והגעה פיזית לסניף הבנק הקרוב למקום מגוריכם.
בשלב זה לא תידרשו להציג מסמכים לאימות הפרטים שמסרתם, אבל חשוב מאוד להיות מדויקים ולמסור פרטים נכונים מכוון שתצטרכו לאמת אותם בהמשך.
שימו לב להערות הרשומות מטה באישור העקרוני וחשוב גם כן לציין שלאישור העקרוני יש תוקף של 24 ימים, וניתן להאריך אותו.
טיפ לי עבורכם אם אתם עושים זאת לבד תפנו לפחות ל3 בנקים למשכנתאות בכדי לקבל מהם אישור עקרוני , ותוכלו להשוות את ההצעות השונות.
2- בניית תמהיל המשכנתא:
יועצי משכנתא של הבנק יבנו לכם בדרך כלל תמהיל גנרי או בשפה המקצועית תמהיל שלישים שלרוב אינו מתאים לכם.
למעשה תמהיל משכנתא הוא הרכב ההלוואה שלכם המחולק לפי מסלולים שונים, ריביות לכל מסלול , ונקודות יציאה.
אני תמיד מסביר ללקוחות שלי שתמהיל המשכנתא חייב להיות אישי ותפור בדיוק למידה שלכם.
תמהיל שבנוי בצורה אופטימלית עבורכם יכול לחסוך לכם בין עשרות למאות אלפי שקלים.
בגלל זה היום אנשים פונים ליועצי משכנתא מקצועיים בכדי לקבל תמהיל אופטימלי המתאים בדיוק עבורם.
3- מכרז ריביות והגשת מסמכים לבנק:
לאחר שקיבלתם את האישור העקרוני מהבנקים שפניתם אליהם, ובניתם תמהיל הגיע הזמן לבחור בנק שנותן לכם את ההצעה הכי טובה ולנסות לנהל אתו משא ומתן על ריביות.
כמו כן תצטרכו בשלב זה להמציא את כל המסמכים לפתוח תיק בכדי להתחיל את התהליך.
נכון להיום דמי פתיחת תיק למשכנתא עומד על 0.25% מגובה המשכנתא שברצונכם לקחת.
חשוב לציין שהמדינה מנסה לקדם רפורמה שדמי פתיחת תיק יהיו בסכום קבוע וזהה לכלל הבנקים.
להל"ן המסמכים שתידרשו להמציא:
- תעודת זהות כולל ספח לכל לווה.
- 3 תלושי משכורת לכל לווה במידה והנכם שכירים.
- דו"ח שומה של שנה קודמת ואישור רואה חשבון של שנה נוכחית לעצמאים.
- תדפיס בנק 3 חודשים אחרונים לכל אחד מהחשבונות חייב שיצוין שם הלווה ותעודת הזהות ( לא ניתן להגיש באקסל אלא בpdf) של כל החשבונות שלכם.
- תדפיס של יתרת ההתחייבויות נוספות כגון הלוואות אם קיימות ( חשוב שיהיה בהם סמל הגוף ממנו נטלתם את ההלוואה וגם כן שם ותעודת זהות שלכם), לכל הלוואה בנפרד.
- חוזה רכישה .
- נסח טאבו או חברה משכנת.
- טופס מש"ח – דיווח לרשויות המס .
4- הצגת הביטחונות וקבלת הכסף:
בשלב הזה תדרשו להציג את הביטחונות, רישום הערת אזהרה בטאבו/ בחברה המשכנת, ייפוי כח נוטוריוני לטובת הבנק.
כמו כן תצטרכו לעשות ביטוח חיים וביטוח נכס לטובת המשכנתא.
לאחר כל זה בשעה טובה הבנק יעביר את הכסף למוכר/ לקבלן.
חשוב מאוד לעקוב אחרי המשכנתא שלכם, ופעם בשנה לבדוק כדאיות מחזור.
לסיכום:
המשכנתא הנה ההלוואה הארוכה והחשובה שאנחנו לוקחים במהלך החיים שלנו.
תהליך הלוואת המשכנתא הוא מורכב ולעיתים יכול להראות לכם מעורפל במיוחד אם זו הפעם הראשונה שלכם, לכן חשוב מאוד להיעזר ביועץ משכנתאות מקצועי ואמין שיעזור לכם לצלוח את התהליך.
יש לכם עוד שאלות למתכנן פיננסי - משה ועקנין? כנסו!
0547517001 הדף העסקי שלי
