סיכום שנת תשעט בענף הנדל”ן במודיעין
שוק הנדל”ן של מודיעין ממש בפריחה מתמדת למרות שאנו רואים קיטון מתמיד בגדלים של הדירות, גידול מתמיד בצפיפות של הבניינים. חוסר עניין מבחינת הרשות המקומית איך יראו הדירות , דגש גדול מידי מבחינה תכנונית בנראות הסביבתית הכלל על חשבון הפרט. הנה על רגל אחת כל מה שהיה ואולי יהיה בשוק הנדלן בעיר, סקירתו של מנשה צורי מ”צוריאל נדל”ן”
אז מה היה לנו בשוק הנדלן בעיר עם יציאת השנה העברית. הנה סקירתו של מנהל משרד "צוריאל נדל"ן", מנשה צורי, על מה שהיה ואולי יהיה בשוק הנדלן על כל שלוחותיו: רכישה, שכירות וכו...
שוק המכר
השנה החלה בעצלתיים. עדיין בצל הלחץ של מחיר למשתכן, בתקופתו של כחלון. ככל שהתקרבנו לבחירות של אפריל כך גבר קצב הביקוש לרכישת דירות והלחץ התגבר עוד לאחריהן. בסך הכל השנה התאפיינה בעליה של כ 14% בכמות העסקאות על פי נתוני מדל"ן ללא שינוי במחיר.
שוק השכירות
הביקוש לדירות גבר בצורה שלא ידענו כמותה בעבר גם בזכות הגירה חיובית למודיעין וגם בגלל עיכוב במסירת הדירות ע"י קבלנים וקבוצות רכישה בנופים. זמן ממוצע של דירה להשכרה בשוק השכירות היה ימים בודדים ועל כל דירה היו עשרות קופצים וכל זאת עם עליית מחירים ממוצעת של כ 10%.
3 חדרים 4,300-4,800.
4 חדרים 5,000-5,800.
5 חדרים 6,000-7,000.
6 חדרים 7,000-12,000
צפי לשנת התש"פ
תמשיך במגמת הגידול בעסקאות יד 2 ותשאב אליה 2 סוגי אוכלוסיות במסות קריטיות.
1. את אלה שישבו על הגדר וחיכו לתוצאות של מחיר למשתכן ויתפכחו מחלום של ירידת מחירים.
2. את המשקיעים עקב הגידול החד בתשואות מהשכרה כ 3.5% בממוצע בנוסף לצפי של עליית מחיר של כ5% לשנה למחיר הדירה. מה שנראה בוודאות זה המשך גידול במספר העסקאות וכנראה גם תוך כדי מגמה של עליית מחיר.
השפעת הבחירות
2 מערכות הבחירות השנה השפיעו בצורה דרמטית על שוק הנדל"ן כאשר המערכה הראשונה סתמה את הגולל על פרוייקט המחיר למשתכן והמערכה השניה הבהירה לכולם שאף פוליטיקאי לא מנופף בדגל של הוזלת מחירי הדירות. אפשר בהחלט לציין שמבחינה זו שוק הנדל"ן יוצא להליך שבה ידע להגיע לנקודת איזון בעצמו ע"פ היצע וביקוש ולא בצורה מניפולטיבית ומלאכותית. שזהו הדבר הכי בריא לשוק בכלל ולשוק הנדל"ן בפרט. כל זאת בתקווה שלא יכפו עלינו שוב פעם תוכניות הזויות של מאחזי עיניים וקוסמים, כמו מע"מ אפס ומחיר למשתכן.
השפעת המע"ר על הנדל"ן המסחרי
מרכז העיר החדש עומד להיפתח בחגיגיות גדולה. מה גם שזה הבייבי של ראש העיר שלנו חיים ביבס. הכל יראה חגיגי וצבוע בוורוד. אך מבחינת הנדל"ן המסחרי והמשרדים כדאי לשים לב למספר מגמות.
עד היום בכל שכונה שנבנתה, נבנה גם מרכז מסחרי שאמור לשרת את צרכי השכונה. סידור זה יצר איזון מבחינת שטחי המסחר. מבחינת שטחי משרד היה מחסור חמור ולא היו כמעט שטחי משרד במרכז העיר למעט מרכז הקבלנים שפורק והקומות התחתונות של המבנים של דימרי ברחוב יגאל ידין. ביחד עם זה היה את ליגד 1 ואחריו את ליגד 2 שנתנו מענה ויצרו סוג של איזון ברמת ההיצע לביקוש.
לעיריה יש אינטרס מובהק להקצות מספר רב של שטחים למסחר ולמשרדים מכיוון שהארנונה על שטחים אלו גבוהה עשרות מונים מארנונה למגורים והמע"ר הוא חלק מתוכנית כוללת של העיריה להגדלת ההכנסות ממיסוי זה. וברגע ששטחי המסחר והמשרדים יקבלו טופס 4 העיריה תתחיל לגבות את המס שלה גם במידה והנכס לא מאוכלס. העיריה מקדמת עשרות אלפי מ"ר לבניה זו בליגד, ישפרו סנטר וכמובן במע"ר.
מצב זה יגרום לדעתי לעודף היצע קריטי ראשית למשרדים בכל חלקי העיר וכמובן ישפיע גם על מחיר השכירות וגם על הסחירות ונקווה שלא נראה פילים לבנים עקב כך. בעניין המסחרי (חנויות) דווקא המע"ר לא אמור להיפגע. מי שיפגע בעיקר הם החנויות השכונתיות והחנויות בישפרו סנטר שיסבלו משאיבת הלקוחות ע"י המע"ר. כל זאת מכיוון שכולם נלחמים על אותה כמות לקוחות. תהנה מכך בעיקר העיריה מגביית המס. יהנו פחות בעלי המשרדים ובעלי החנויות שיאלצו להוריד את מחירי השכירות בצורה דרסטית.כיום נהוג לגבות על שטח למשרדים 60 ש"ח למ"ר ולמסחר כ 150 ש"ח למ"ר.
בעיות בשוק הנדל"ן המקומי
שוק הנדל"ן של מודיעין ממש בפריחה מתמדת למרות שאנו רואים קיטון מתמיד בגדלים של הדירות, גידול מתמיד בצפיפות של הבניינים. חוסר עניין מבחינת הרשות המקומית איך יראו הדירות , דגש גדול מידי מבחינה תכנונית בנראות הסביבתית הכלל על חשבון הפרט.
לקנות או לא לקנות?
שואלים אותי כל הזמן כדאי לקנות נדל"ן או לא כדאי. אז ככה למה אתם רוצים לקנות נדל"ן? יש לכם הרבה תשובות נכון? גידול במשפחה, נגישות, גן, מרפסת, מיקום..... טוב, הכל תירוצים. הסיבה היחידה שאתם קונים נדל"ן זה כי אתם יכולים.והתשובה שלי לשאלה הנ"ל- יש לכם יכולת תקנו. אין לכם יכולת אל תקנו.
בברכת שנה טובה ומבורכת,
