מי בונה לנו את הדירה
קבוצת ווי בי די איי, אחת המתמחות בקידום פרויקטי התחדשות עירונית שהדרך הבטוחה ביותר עבור הדיירים היא התקשרות ישירה מול יזם בעל ניסיון מוכח מאמינה - להמשך קריאה - כנסו...
"כ- 120 תוכניות בניין עירוניות מונחות כאבן שאין לה הופכין במשרדי הבינוי והשיכון שהוכנו בעלות של מאות מיליוני שקלים ע"י גופים ממשלתיים שנזרקו משנת 2001 רק משום שלא הייתה בחינה אמיתית של יכולת מימוש הפרויקטים הן בפן הכלכלי והן בפן התכנוני ביצועי." אומר יוסי בר דוד, מנכ"ל קבוצת ווי בי די איי ייזום למגורים.
קבוצת ווי בי די איי, הוקמה לפני עשרים שנים חלק ניכר מהתקופה פעלה החברה בחו"ל, כיום מקדמת הקבוצה מספר פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית.
פרויקטים מעכו בצפון עד ירושלים במזרח, הפרויקטים כוללים, הריסת הבניין הקיים והקמה של בניין חדש תוך תכנון וביצוע של הפרויקט והשבחת שווי הקרקע והדירות ללא עלות כספית מצד הדיירים.
מאות אלפי אזרחים חתומים על אשליות
" לצערי על אותה טעות של המדינה, חוזרים בתחום ההתחדשות העירונית גם בעלי מקצוע מתחום הנדל"ן, אדריכלים, עורכי דין, שמאים ומתווכים, רבים וטובים אשר נכנסים לתחום עם רצון טוב ושאיפות לקדם פרויקטים אך אינם מודעים או מוכנים לאתגרים והקשיים שבדרך. כיום חתומים מאות אלפי אזרחים על הסכמים שונים עם הבטחות רבות שלא אומר אשליות. חברות בתחום ה"יזמות" צצות השכם וערב, ללא ידע וניסיון ביצועי בתחום התכנון ובניה וללא חוסן כלכלי לגיוס היועצים הרבים הנדרשים לקידום פרויקט ללא הבנה בסיסית בתחום הביצוע, מה שמתגלה מאוחר יותר בדו"ח האפס. יזם רציני לא הולך לפרויקט כזה רק כי יש חתימות "
מגיע אלי חברה לניהול חתימות – מה צריך לעשות?
ברגע שמגיע אליכם מארגן דיירים ומציע לכם לחתום ייפוי כוח או נון שופ לפרויקט, הדיירים חייבים לבחור נציגות ודרכה לבצע רשימת בדיקות על החברה.
לבקש לדעת, לפני שהם חותמים על המסמך כלשהו מיהו היזם/קבלן המשקיע והמבצע את בפרויקט, בדגש על לפני החתימה, חייבים לבצע פגישה מקדימה אתו ועם הרשות המקומית כדי לדעת האם אכן ניתן לבצע את הפרויקט מבחינת הרשות המקומית ומבחינת היזם/קבלן.
מה הסיכון הגדול שלוקחים הדיירים מול צד שלישי ?
כשהדיירים חותמים על מסמכים של בלעדיות מול מארגן דיירים בין אם הוא אדריכל או מארגן חתימתם קצובה בזמן, וזה הרע במיעוטו. במקרים רבים עורכי הדין יחתימו אותם על ייפוי כוח בלתי חוזר. זה מקרה שהדיירים צריכים להיזהר ממנו כי זו חתימה שקשה מאוד לחזור ממנה. והדרך היחידה לבטל סוג כזו היא באמצעות בית משפט.
כיצד נתן לעשות התקשרות בטוחה ישירה עם יזם/קבלן?
הדבר הטוב ביותר הוא לברר באופן עצמאי מי החברות שמדורגות גבוה בסקרים. כלי שני וחשוב ביותר הוא לבוא לראות את המשרדים של היזם ואת הפרויקטים שקידם וביצעו. אני למשל מממן תחבורה לנציגויות דיירים לסייר בפרויקטים שקודמו על ידי. אני מעודד אותם לדבר עם הדיירים, לשמוע חוות דעת על התהליך ועל איכות הבנייה ולהחליט בעצמם לאחר שבחנו את כל האפשריות.
ערים שלמות חתומות על פינוי בינוי שאיש אינו יודע אם יצאו לפועל
פרויקט פינוי בינוי טומן בחובו יתרונות רבים, הן בפן הכלכלי והן בפן המיסוי והקנייני. עם זאת, עקב מורכבותו של התחום גם בהליך מסועף עלולות להתעורר סכנות וסיכונים שונים העלולים לגרום לנזקים כספיים ולעוגמת נפש רבה, לבעלי הדירות ולמקדמי הפרויקטים בעיקר בגלל ארוך הזמן יותר ושמהותו פינוי של דירות קיימות הפוגע לא אחת בדיירים שונים ובזכויותיהם הבסיסיות. "לכן, ישנו צורך של הסכמת כל בעלי הדירות בבית המשותף המיועד לעבור את תהליך ההתחדשות לשם ביצוע הפרויקט. וזה לא תמיד פשוט להגיע לזה במהלך הדרך" .
"גם המדינתיות של הרשות המקומית לגבי פינוי בינוי בתחומה, עלולה להשתנות כמה פעמים בזמן התהליך בעקבות החלפת ראש עיר והרכב הועדה המקומית ולהשפיע על תהליכים כמו השגת זכויות בנייה, חתימת חוזים והשגת בטוחות. במקרה כזה נוצר חסם של חוסר רצף שלטוני שעלול לעכב את הפרויקט או להפוך אותו ללא כדאי. מארגני הדיירים לא לוקחים זאת בחשבון. תהליכי פינוי בינוי הם מאוד מורכבים וארוכים וחוסר הוודאות בהם עבור הדיירים וגם עבורנו היזמים. אלו נושאים שראויים להיות אמונים ומלווים על ידי גורמים מקצועיים, בעלי חוסן כלכלי וניסוי בתחום.
מדוע אם כך דיירים ממהרים לחתום?
צילום בניינים שנראים בהדמיה כמו חלום, למשל בניין בן 28 קומות על דונם וחצי הוא הם מקבלים את המידע כולו למשל על הממ"דים וגרעין שיורדים עד מתחת למרתף , נושא הקונסטרוקציה, הצפיפות והחניה. דבר נוסף קריטי בפינוי בינוי הוא שהרשויות מבקשות תכנון ומחייב במבני ציבור לדוגמת בגני ילדים ומעונות יום, אשר מקבלים התייחסות מסמך חתום. אלו דברים שלאדם שמחתים דיירים אין את הניסיון המקצועי הרלוונטי והחשיבה הביצועית וכלכלית כדי ליידע את הדיירים ולהכריע בסוגיות כאלו אם ניתן לצאת לפרויקט.
אז נניח וחתמתם על חוזה והצלחתם לעבור את הוועדה המקומית . בר דוד אומר שברמה המחוזית נכונו לכם קשיים מרובים נוספים לדוגמא:
"ברמה המחוזית ראשית מקפידים מאוד להקצבות מכל שטח 15 אחוז לחלחול מי גשמים - המשמעות היא שכשאתה מגיע לפרויקט עם 2 דונם ולא יכול להשתמש ב 300 מטר זה מקטין את שטח הקרקע באופן משמעותי לביצוע המרתפים מה שמשפיע על גודל יחידות הדיור ועל הצפיפות וברגע אחד לפעמיים הפרויקט כבר לא בר מימוש.
בעיות נוספות הם נתיבי האוויר של רשות שדות התעופה וצ.ה.ל אנו מדינה קטנה פתאום יכולים לומר ליזם שהוא לא יכול לבנות את הקומות הנדרשות בגלל שהצבא טס שם והפרויקט שכבר מושקע מיליון שקלים בפרויקט. אלו דברים שחייבים להיבדק בשלבים מוקדמים.
השלב הבא: התחדשות עירונית בפריפריה
בשנים האחרונות התחילו לדרוש מנהלי החתימות ומקדמי הפרויקטים באופן אבסורדי כ- 3 אחוז ויותר מסך מהמכירות כ-שליש מהרווח היזמי ביצועי של הפרויקט. בשל יציבותה הכלכלית וביצועית החליטה קבוצת ווי בי די איי שלא להתמודד במכרזים של מקדמי הפרויקטים. במקום זאת אנו מפנים את מאמציהם לאיתור פרויקטים עם פוטנציאל ביצועי וכלכלי באזורים שבעבר לא נחשבו כלכליים כמו עכו. "לפני חמש שנים דוחות האפס הראו רווח של 5-6 אחוז בלבד בעכו אך מכיוון שאנו חברה פרטית ולאחר בחינת השוק, החלטתנו להאמין במקום והפרויקט מוצלח. אני מאוד אופטימי ומאמין בכוחו של הזמן שיביא את ההתחדשות העירונית לכדאיות כלכלית וביצועית גם בפריפריה עם יד על הלב זה מאוד תלוי ברשויות המקומיות ברמ"י ובכנסת, לצד ההשקעות בערים חדשות יש להשקיעה גם בערים וותיקות ובהתחדשות עירונית, שבהם בתי ספר ומוסדות ציבור ריקם בשל הזדקנות התושבים באזור, להשקיע בהתחדשות עירונית משום ששם זה העתיד. בסיוע ממשלתי נוכל להוציא אנשים מסביבת העוני ומעגל הסיכון ולעשות צדק חלוקתי חברתי אמיתי ומסירת דירות בטוחות ובטבחיות לאותם אנשים שקנו דירות בשנות החמישים והשישים אשר חיים היום בתנאים קשים ובסיכון רב וזהו כל רכושם.
יש לכם עוד שאלות ליוסי בר דוד, התחדשות עירונית? כנסו!
050-7691800 הפייסבוק שלי
