חיפוש
 
לדף הבית >>     יוסי בר דוד, התחדשות עירונית, מודיעין >>

אילו הגדרות ומושגים כדאי להכיר בפינוי בינוי

 

כותב המאמר הינו מנכ״ל ובעלים של קבוצת ybdi התחדשות עירונית ויזום למגורים. בטור זה יחשף בפניכם מידע חיוני בתחום ההתחדשות העירונית...

 

 

"הבניין הקיים"              

-

הבניין שבו מצויה הדירה הנוכחית של כל אחד מיחידי הבעלים.

 

"הבניינים הקיימים"

-

בנייני המגורים הבנויים כיום על החלקות, ובהם דירות כלל הבעלים הנוכחיות.

 

"הבניין/ים החדש/ים"

-

הבניין/ים אשר יבנה/ו על החלקות במקום הבניין/ים הקיים/ים, שיהרס/ו, בהתאם להוראות התב"ע החדשה (כהגדרתה להלן) ובו תבנה, בין היתר, דירת הבעלים החדשה. מובהר כי בבניינים החדשים יכול ויכללו יחידות בייעוד ו/או לשימוש שאינו למגורים וכי הוראה כאמור תיכלל גם במסגרת תקנון/תקנוני הבית המשותף. רשאים לפעול לתכנון שטחים לשימושים מעורבים ולהגשת תכנית כאמור לאישור ברשויות המוסמכות, לרבות אך לא רק, לצרכי מסחר, משרדים, מרפאות וכיוצא באלה.

 

 

 


"דירת הבעלים הנוכחית" או "יחידת הבעלים" או

"הדירה הנוכחית" או

"דירת הבעלים"

-

דירה המשמשת למגורים, בבעלות ו/או בחכירה על ידי יחידי הבעלים כמפורט בנסח הרישום.

"שטח הדירה הנוכחית"  

-

שטחה הקיים של כל דירת בעלים נוכחית כאמור בדו"ח המדידות שיצורף בהמשך ,

מודד אשר זהותו תקבע בהסכמה בין הדיירים ליזם יבצע מדידה בכל אחת מדירות הבעלים הנוכחיות בנוכחות הדייר ו/או נציגו, לצורך קביעת שטחי דירות הבעלים החדשות.

מדידת שטחי הדירות הנוכחיות תבוצע בהתאם לצו המכר דירות כמשמעו להלן ובכפוף להוראות ולכללים הקבועים להלן בהסכם זה.

 

כי שטח הדירה הנוכחית יכלול כל תוספת בניה שבוצעה מכוח היתר בניה שניתן כדין ובתנאי שהתוספת נבנתה בפועל לפני חתימת הסכם מחייב (ועל פי היתר בניה כדין), כמו כן שטח הדירה יכלול מרפסות שנסגרו (בבנייה קבועה) בהיתר או לא בהיתר בלבד. חישוב שטח הדירה הנוכחית לא יכלול כל תוספת בניה שבוצעה שלא כדין ו/או שבנייתה הסתיימה לאחר מועד חתימת הסכם מחייב.


"דירות הבעלים החדשות"

-

 

הדירות שתיבננה ע"י היזם בבניינים החדשים עבור הבעלים, במקום דירות הבעלים הנוכחיות, ששטח כל  אחת מהן יהא בשטח הדירה הנוכחית כהגדרתו לעיל ובתוספת שטח של X מ"ר, מרפסת שמש טיפוסית בת X מ"ר, חניה קונבנציונלית (היינו לא במכפיל ולא במתקן חניה) פרטית תקנית שתירשם כהצמדה לדירה בלשכת רישום המקרקעין, בנוסף דירות עם מרפסת שמש פתוחה (לא מקורה) אך בנויה על פי היתר בניה כדין יהיו זכאים, לפי שקול דעת היזם לאחד משניים -  להגדלת שטח המרפסת המתווסף לדירה החדשה ב-50% משטח המרפסת הבנויה כיום כאמור או לחלופין להגדיל את שטח הדירה הבעלים החדשה בשטח השווה ל- 15% משטח המרפסת הפתוחה הנ"ל הקיימת בדירה הנוכחית.

 

 

 

 

 

מיקום הדירות החדשות- דירות הבעלים תמוקמנה לפחות בקומה השנייה מעל קומות הלובי בבניין (היינו לא בקומת הכניסה ולא בקומה הראשונה שמעל קומת הכניסה) וזאת בכפוף לכך שלא יהיו שטחי מסחר/ משרדים בבניין, במקרה שיהיו שטחי מסחר / משרדים באגף הבניין בו תמוקמנה דירות הבעלים ימוקמו 2 קומות מעל לשטחי המסחר / משרד כאמור. הדירה החדשה תמוקם בבניין החדש, שיהיה, ככל הניתן, באותו מיקום של הבניין הקיים שבו הייתה הדירה הקיימת, בהתחשב בנסיבות לרבות האפשרות שהפרויקט יבוצע בדרך של בינוי-פינוי וקבלת דירת תמורה בבניין שבנייתו הסתיימה.

 

"שטח דירות הבעלים החדשות"

-

שטח דירות הבעלים הקיימות והחדשות יחושב בהתאם לכללי המדידה הקבועים בצו המכר דירות (טופס של מפרט) (תיקון) התשס"ח-2008 (לעיל ולהלן: "צו המכר דירות"), כאשר לשטח הדירות הקיימות עפ"י המדידה כאמור יתוסף השטח המפורט בהגדרת הדירה החדשה והשטח הכולל יהווה שטח דירת הבעלים החדשה.

להסרת ספק, מסתורי כביסה המהווים שטחי שירות ושטחי מרפסות השמש בדירות הבעלים החדשות לא יכללו (ויתווספו) לשטח של דירות הבעלים החדשות.

 

"הבנק המלווה"

-

המוסד הפיננסי (אחד מהבנקים הבאים : לאומי, הפועלים, דיסקונט, מזרחי טפחות, מרכנתיל, קבוצת הבינלאומי, איגוד ובנק ירושלים או כל איחוד של כמה בנקים הנ"ל ו/או כל בנק אחר שיהיה ברשימת ששת הבנקים הגדולים בישראל) ו/או אחת מעשרת חברות הביטוח הגדולות בישראל ו/או גוף פיננסי מוכר (כדוגמת קרן יסודות) אשר ייתנו ליווי בנקאי לפרויקט ואשר ייבחר על ידי היזם ועל פי שיקול דעתו הבלעדי. למען הסר ספק מובהר כי ערבות חוק המכר שתינתן לבעלים בהתאם להוראות הסכם זה תהא מטעם "תאגיד בנקאי" או "מבטח" בלבד כהגדרת מונחים אלו בחוק הבטחת השקעות. על אף האמור לעיל, מוסכם כי ככל והיזם יבקש לקבל ליווי מגוף פיננסי כאמור לעיל,  זהותו של הגוף תאושר ע"י ב"כ הדיירים אשר לא יתנגד אלא מטעמים סבירים בלבד.

 

"דירות היזם"

-

כל הדירות והיחידות שייבנו על החלקות על פי התב"ע החדשה שתאושר, עפ"י היתר הבנייה שיתקבל ובכפוף לאמור בהסכם זה, למעט דירות הבעלים החדשות והצמדותיהן.

 

"היתר הבניה"              

-

היתר בניה להריסת הבניינים הקיימים ולהקמתם של הבניינים החדשים, שהם כוללים את דירות הבעלים החדשות ודירות היזם, לרבות כל שינוי שיעשה בו מעת לעת, בהתאם להוראות הסכם זה וכדין.

 

 

 

"השלמת הפרויקט"

-

השלמת בנייתם של הבניינים החדשים בהתאם להוראות ההסכם ונספחיו כאשר דירות הבעלים החדשות בנויות בשלמותן על הצמדותיהן, ראויות למגורים, קיימת אליהן גישה בטוחה וסבירה, לאחר קבלת אישור אכלוס ("טופס 4") ותעודת גמר, בהתאם להיתר הבניה ולתוכניות כשהן מחוברות לרשת החשמל, המים והביוב וכשהמעליות בכל הבניינים מותקנות ופועלות ולאחר שדירות הבעלים נרשמו על שמם בלשכת רישום המקרקעין, והכל בכפוף ובהתאם להוראות הסכם זה. מבלי לגרוע מהאמור מובהר, כי מסירת דירות הבעלים ייתכן שתהיה בשלב בו רק מעלית אחת פועלת.

 

"חוק המכר (דירות)"      

-

חוק המכר (דירות), התשל"ג - 1973, על תוספותיו, הצווים והתקנות  מכוחו. מוסכם על הצדדים כי כל הוראות חוק המכר (דירות) יחולו על יחסי הצדדים בהתאם להוראות הסכם זה בהתאמות המתחייבות עפ"י הסכם זה.

 

"חוק הבטחת השקעות"

-

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות),
התשל"ה-1974. מוסכם על הצדדים כי כל הוראות חוק הבטחת השקעות  יחולו על יחסי הצדדים בהתאם להוראות הסכם זה.

 

"חוק מיסוי מקרקעין

-

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963 (לרבות התקנות שהותקנו ו/או יותקנו על פיו).

 


"חוק המקרקעין"               

-

חוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969, על תוספותיו והתקנות מכוחו.

 

"חוק פינוי בינוי"               

-

חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006.

 

"החלקה/ות" או "המקרקעין"

-

כמפורט בנספח א’5 המצ"ב להסכם זה.

 

"המועד הקובע"

-

המועד שבו חתמו על ההסכם ועל נספחיו הבעלים של דירות הבעלים הנוכחיות המהווים "רוב מיוחס מבין בעלי הדירות" כהגדרת מונח זה בחוק פינוי בינוי.

"הממכר"

-

מלוא זכויות הבעלים במקרקעין, בדירות הנוכחיות כהגדרתן לעיל וזכויות הבנייה המוקנות ו/או שתוקנינה למקרקעין עד קבלת טופס 4 לפרויקט מכוח התב"ע החדשה כנגד הזכויות לבניית דירות הבעלים החדשות על הצמדותיהן ויתר התמורות לבעלים כאמור בהסכם זה. מוסכם כי לגבי בעלים שבבעלותם יותר מדירה/ יחידה אחת במתחם, ייחתם נספח נפרד לבעלים מרובה דירות כאמור וביחס ליחידות הקיימות הנוספות הנ"ל.

 

"המפרט הטכני"

-

מפרט מפורט ייערך ויצורף להסכם לאחר השלמת תכנון מפורט של הפרויקט, ובלבד שלא יפחת מהמפרט המצורף כנספח ב’ לעיל, וכן לא יפחת מהמפרט של דירות היזם באותו גודל - להלן: "דירות היזם הסטנדרטיות") מובהר כי מבצעי שדרוג והנחות שאינם נקודתיים כאמור לעיל אשר יינתנו לרוכשי דירות היזם יינתנו גם לבעלים, תוך התחשבות בכמויות בהתאמה לשטחי דירות שונות וכמות חדרים שונה בדירות.

 

 

 

 

"המתחם"

-

מתחם הבניינים המאגד את הבניינים הקיימים ו/או החלקות בהם מצויות הדירות הנוכחיות של הבעלים בהתאם זאת לרבות שצ"פים ו/או שטחים אחרים אשר ייתכן ויוקמו בגבולות הקו הכחול של התב"ע וכן תוספת של מקרקעין נוספים עפ"י שיקול דעת היזם.

 

"הנציגות"

-

נציגות שנבחרה ע"י הבעלים, אשר פרטיהם הינם כמפורט לצורך ייצוגם בפרויקט מול הרשויות והיזם ולשם קבלת החלטות שוטפות הקשורות לפרויקט בשם הבעלים, כמפורט להלן. מובהר כי לא יהיה בשום שלב בשינוי הרכב הנציגות, כולה או חלקה, כדי לאיין ו/או לבטל ו/או לשנות ו/או לגרוע מהחלטות והתחייבויות הנציגות. חתימת הבעלים על הסכם זה מהווה אישור ו/או אשרור בחירת חברי הנציגות הנ"ל.

 

"הפרויקט" או  "העבודות"

-

פרויקט בנייה מסוג פינוי בינוי או בינוי פינוי (לפי שיקול דעתו הבלעדי של היזם וכן הנחיות הרשויות, ככל שיינתנו) שאותו יבצע היזם על פי הסכם זה, כפוף להתקיימות התנאים המתלים, ועל פי התב"ע החדשה, במסגרתו יפנו הבעלים את דירותיהם הנוכחיות מכל מיטלטלין ו/או מחזיק ו/או זכות צד ג’, היזם יהרוס את הבניינים הקיימים, ובמקומם יבנה היזם באמצעות קבלן מטעמו את הבניינים החדשים בהתאם לתב"ע החדשה והיתר בנייה כדין. לחילופין היזם יקבל היתר בניה שיאפשר ראשית לבנות בנייני מגורים חדשים בשטח המקרקעין או על גבי חלק ממנו ורק לאחר השלמת בניית בניין ו/או בניינים חדשים, תימסר הדירה החדשה לבעלים תמורת פינוי הדירה הקיימת. מתוך הבניין ו/או הבניינים החדשים שייבנו ע"י היזם תימסרנה לבעלים דירות הבעלים החדשות בהתאם להוראות הסכם זה ולמפרט הטכני, וכל יתר הזכויות בחלקות על פי התב"ע החדשה תהיינה בבעלות היזם למעט שטחים משותפים ו/או שטחים ציבוריים.

 

 

"הקבלן"

-

החברה אשר תבצע את הבניה ושהיא קבלנ/ים מורשה/ים הרשום עפ"י החוק לרישום קבלנים ועבודות הנדסה בנאיות, התשכ"ט-1969, בעל סיווג חוקי ג’5 המתאים לביצוע העבודות, אשר יבצען בפועל כקבלן ראשי, שעמו יתקשר היזם בהסכם להזמנת שירותי בניה כמפורט בהסכם זה להלן. כאשר מובהר שאין בהתקשרות היזם בהסכם עם קבלן משנה כדי לגרוע מהתחייבויות היזם כלפי הבעלים בהתאם להוראות הסכם זה.

 

 

"רכוש משותף"

-

כמשמעותו בסעיף 52 לחוק המקרקעין.

 

 

"האדריכל"               

-

אדריכל/משרד אדריכלים בעל ניסיון בבניית מתחמי מגורים בסדרי גודל של הפרויקט, שימונה על  ידי היזם לפי שיקול דעתו הבלעדי.

 

 

"ב"כ הבעלים"

-

כמפורט בהסכם שכ"ט ב"כ הבעלים

 

 

"ב"כ היזם"

-

כמפורט בהסכם שכ"ט ב"כ היזם.

 

 

"השמאי"

 

-

 

שמאי מקרקעין בעל שם בתחום, מוסמך על פי דין, שיבחר על ידי נציגות הבעלים. השמאי יערוך את חלוקת הדירות בין הבעלים לבין עצמם וכן יקבע את גובה דמי השכירות שעל החברה לשלם לכל יחיד דיירים על פי הוראות הסכם זה. שכרו של השמאי ישולם על ידי היזם, בשיעור ובמועדים כפי שיסוכם בהסכם מינוי השמאי.

 

 

"שמאי פינוי בינוי"       

-

שמאי מקרקעין בעל שם בתחום, מוסמך על פי דין, שימונה על ידי היזם וזהותו תאושר ותהא מוסכמת על ידי ועדת התכנון על פי הוראות תקן 21 וששכרו ישולם על ידי היזם, בשיעור ובמועדים כפי שיסוכם בין השמאי ליזם ואשר מינויו יחול ביחס לכל חוות הדעת הרלבנטיות לקביעת כלכליותה של העסקה נשוא הסכם זה וכן בכל הקשור לליווי הבנקאי.

 

 

"המהנדס המכריע"  או "המהנדס"

-

אדריכל או מהנדס בתחום הבניה (לפי העניין), אשר זהותו תיקבע בהסכמת היזם והנציגות ובהעדר הסכמה תבחר זהותו ע"י אגודת האינג’ינרים והארכיטקטים בישראל, אשר ישמש כפוסק ומכריע מקצועי בלבד בין הצדדים ולא כבורר בעניינים המפורטים בהסכם זה להלן.

 

 


"התב"ע החדשה" או "התב"ע"           

-

תוכנית על-פי חוקי התכנון והבניה לאיחוד וחלוקה של החלקות או חלק מהן אשר תקנה למתחם זכויות בניה נוספות, כולל כל שינוי לתוכנית הנ"ל. ייעודי הקרקע במתחם במסגרת התוכנית יהיו כדלקמן או כל חלק מהם: מגורים, דרכים, שפ"פ (שטח פרטי פתוח), שצ"פ (שטח ציבורי פתוח), שב"צ (שטח בנייני ציבור) ו/או כל ייעוד אחר שיהא נחוץ לדעת הועדה, הכל כפי שיאושר כדין ע"י הגורמים המוסמכים לשם בנייה של הבניינים החדשים על החלקות ו/או חלק מהן כמפורט לעיל. התוכנית תכלול זכויות לבנייה בהיקף שתהא בה כדאיות כלכלית לביצוע הפרויקט בהתחשב בכלל התשלומים בגין ביצוע הפרויקט לרבות תשלום אגרות ו/או היטלים ו/או מיסים ישירים או עקיפים ו/או מטלות ציבוריות בהם יתבקש היזם לשאת כחלק מהוראות התוכנית. התוכנית תכלול הוראות בנוגע לזכויות לבניית חניות, מחסנים, מרפסות, שטחים ציבוריים פתוחים ובנויים, מעברים, וכן, ככל שיידרש- שטחים ציבוריים ו/או מבני ציבור שיועברו לבעלות העירייה, מטלות ציבוריות, זיקות הנאה, זכויות מעבר ושימוש, הכול בכפוף לדרישות ותנאים של הרשויות המוסמכות והוראות הסכם זה.

 

 

"תקן 21"

-

התקן המייעץ בהתאם להוראת ביצוע מדיניות של הועדה המחוזית לתכנון ובניה, אשר לפיה תכניות לביצוע פרויקטים מסוג "פינוי בינוי" תובאנה לדיון בוועדה המחוזית בצירוף חוו"ד כלכלית אשר תציג את כלכליותו של הפרויקט בהתאם להוראות תקן זה (בדיקות שמאיות כלכליות של תוכניות פינוי בינוי).

 

 

"יועץ הביטוח"

-

יועץ ביטוח מורשה בעל ניסיון ומומחיות בטיפול בפוליסות ביטוח מן הסוג הנדרש במסגרת פרויקט זה שייבחר ע"י הבעלים לשם בדיקת פוליסות הביטוח של הפרויקט כתנאי לפינוי הדירות הקיימות . לשם כך ימציא היזם העתק מנוסח פוליסות הביטוח של הפרויקט לידי יועץ הביטוח 30 ימים לפחות לפני פינוי הדירות הקיימות. הערות יועץ הביטוח מטעם הבעלים תועברנה תוך 7 ימים ממועד המצאת העתקי

 

 

הפוליסות כאמור. היזם יפעל לתיקון פוליסות הביטוח בהתאם להערות יועץ הביטוח מטעם הבעלים, וככל שלא תהא בין הצדדים הסכמה, הרי שזו תוכרע על ידי יועץ ביטוח שימונה בהסכמת הצדדים ובהיעדר הסכמה על ידי יו"ר לשכת סוכני הביטוח בישראל. מובהר כי גם במקרה של מחלוקת כאמור, לא תהא הפסקה בעבודות ובלבד שפוליסת הביטוח אושרה על ידי הבנק המלווה. היזם יממן את עלות יועץ הביטוח מטעם הבעלים הסכם שכ"ט של היועץ יצורף כנספח להסכם זה, כאשר שכ"ט יוסכם בין היזם לנציגות. 

 

 

"המפקח" או "המפקח מטעם הבעלים"

   -

מהנדס/ משרד/י מהנדסים / הנדסאים / אדריכלים או אנשי מקצוע אחרים בעלי כישורים מתאימים שימונה/שימונו ע"י נציגות הבעלים, לפי שיקול דעתה הבלעדי של נציגות הבעלים, לפיקוח על ביצוע הפרויקטואשר עלות העסקתו/העסקתם תחול על היזם בהתאם להסכם שכ"ט אשר יצורף בהמשך ולאחר חתימת ההסכם כנספח יד1 להסכם זה (כאשר שכ"ט יוסכם בין היזם לנציגות).

 

               

 

 

יש לכם עוד שאלות להתחדשות עירונית - יוסי בר דוד? כנסו!

הפייסבוק שלי  yossi@ybdi-ltd.com

 
 
 
למה  mcity

למה mcity

יולי לב מתראיין בערוץ 13

יולי לב מתראיין בערוץ 13

 
 

זכויות הפציינט בעת רשלנות רפואית

תושב העיר פונה לעו”ד ניסן מנו, מנהל פורום בתחום רשלנות רפואית ונזקי גוף, בשאלה:”ניסן שלום. הייתי בטרם בגין כאבים חזקים באוזן ובלסת. נאמר לי שיש לי דלקת באוזן. לאחר מכן התגלה שבכלל זה נובע מעומס על הצוואר שהשליך על הלסת ויצר שם מעין דלקת וטופלתי בפיזיותרפיה. האם זה נחשב לרשלנות מצד הרופא שבדק אותי בטרם והביא לי טיפות אנטיביוטיות לאוזן שבכלל לא היה בהן צורך. במידה וכן מה עושים, זה קרה לפני מס` חודשים”. לתשובת המומחה- כנסו...

מהו סעיף 26 לחוק הירושה ולמה חשוב להכירו

 

צוואה היא האמצעי המשפטי הטוב ביותר מבחינתו של אדם להורות כיצד הוא מעוניין לחלק את רכושו עם הליכתו לבית עולמו. מדובר במסמך משפטי מחייב המבוסס על כיבוד רצון המת המהווה לדברי כבוד הנשיא בדימוס, אהרון ברק, ”חלק מתרבותנו הכללית והמשפטית” וכן ”עיקרון ידוע של המשפט העברי לפיו מצווה לקיים את דבר המת”. להמשך קריאת המאמר של עו”ד גילה עיני, מומחית לדיני משפחה, גישור ועוד, כנסו...

החלקה באולם אירועים- מי ישלם פיצויים?

 

תושבת העיר פונה לעו”ד ניסן מנו, מנהל פורום בתחום רשלנות רפואית ונזקי גוף, בשאלה: ”שלום רב, הייתי בחתונה של חברתי הטובה והחלקתי בשירותים בגלל שהרצפה הייתה רטובה. עקב כך שברתי את הרגל. האם במצב כזה ניתן לתבוע ואיך מתנהל התהליך, תודה”. לתשובת המומחה- כנסו

 
 

 

 

כל מה שקורה בעיר באנר הדר

 

מדורים