כיצד לבחור שוכרים לנכס נדלן בבודפשט
בחירת שוכרים לנכס בחו”ל יכולה להתבצע ללא צורך להגיע לנכס ובכלל לנהל את הנכס מרחוק, אך חשוב מאד להכיר ולהבין את המשמעויות והסיכונים טרם ביצוע העסקה. במידה ומעוניינים ברכישת בית פרטי להשכרה יש לבחון מס’ נקודות. להמשך קריאה, כנסו...
בחירת שוכרים לנכס נדל”ן בבודפשט
שאלת תושב העיר
אם אני רוצה לרכוש נכס להשכרה בבודפשט, מהן האפשרויות שלי בבחירת שוכרים פוטנציאליים מבלי שאצטרך להגיע לשם פיזית? האם כדאי לשכור חברה או עורך דין מקומי? תודה
תשובת מנהל הפורום
שלום עידן,
כמובן שאפשר לבחור שוכרים בנכס בחו"ל ללא צורך להגיע לנכס ובכלל לנהל את הנכס מרחוק, אך חשוב מאד להכיר ולהבין את המשמעויות והסיכונים טרם ביצוע העסקה.
במידה ואתה מתעניין ברכישת בית פרטי להשכרה (וזו רק צורה אחת של השקעה בחו"ל) עליך לבחון מס’ נקודות:
1. ניהול השקעה בחו"ל: משמעויות מיסוי במדינת ההשקעה ובישראל, חשבון בנק במדינת ההשקעה (פתיחה,ניהול,העברת הכסף וכד’), דיווחים לרשויות המס המקומיות, בחירה וקשר שוטף עם חברת הניהול (בעיקר במייל באנגלית אך לעיתים גם בטלפון), תשלומי מיסים מקומיים (ארנונה, ועד שכונה וכד’),התמודדות עם ארועים בלתי צפויים - תיקונים, גביה בעייתית, פינוי דיירים, וכד’. בעלות על נכס פרטי בחו"ל משמעותה ניהול עסק קטן ועליך להבין זאת ולבחון האם מתאים לך בהיבט היכולות והפניות.
2. מומלץ לנהל את הנכס בחו"ל באמצעות חברת ניהול מקומית שתשכיר עבורך את הנכס, תבחר את הדיירים, תגבה את שכר הדירה ותפקיד אותו בחשבונך ותנהל את הנכס באופן שוטף מול הדיירים והרשויות. מאחר וחברת הניהול פועלת בשמך ועבורך במדינת ההשקעה, ישנה חשיבות רבה בבחירת חברת הניהול המתאימה לך - רצוי לבחור בחברה מקומיתמ, מהגדולות הפועלות באזור ההשקעה ולבחון המלצות של משקיעים אחרים לגביה.חברת הניהול יכולה להשפיע רבות האם העסקה תהיה רווחית או לא....
2. בחינת העסקה: כמובן שלב העסקה זהו הנכס עצמו ויש לבצע בחינה מקיפה לגביו ולגבי כדאיות העסקה: עלות (דו"ח שמאי, האם מתחת למחיר השוק?), מצב הנכס (האם נדרשים תיקונים? שיפוצים? מה מצבו האמיתי של הנכס?), סחירות הנכס (פנוי משעבוד, עיקול ומגבלות - אישורי עו"ד), גובה שכ"ד ריאלי (מה מקבלים בפועל באיזור?), מיקום הנכס ואיכותו (מצבו, שנת הבניה, היסטוריית מכירות הנכס ובאילו מחירים, סביבת הנכס - השכונה, רמת הפשיעה, רמת החינוך, תעסוקה, סוג האוכלוסיה בשכונה, הגירה חיובית או שלילית בשכונה ובעיר) ועוד פרמטרים סביבתיים רבים שישפיעו על איכות השוכרים וההשקעה שלכם. הוצאות ניהול הנכס - עלויות חברת ניהול, ארנונה, ועד שכונה, מים, מס מדינה, בלת"מ, עלויות החלפת דייר ועוד.
3. בטיחות ואמינות העיסקה - מי היזם? המלצות, בטוחות, מסלול הכסף - היכן הכסף נמצא בכל צעד עד הרישום של הנכס במחוז על שימכם (אצל היזם? אצל העו"ד בחו"ל? בנאמנות?)? לווי עו"ד מטעמכם.
השקעה בחו"ל יכולה להיות מאד משתלמת וכדאית, אך במידה ואינכם מנוסים בהשקעות מעבר לים אני ממליץ לכם לפנות ליועץ אובייקטיבי על מנת להבין את כל המשמעויות, היתרונות והסיכונים וניתוח כלכלי של העיסקה - לפני התחייבות על עסקה ספציפית וחתימת חוזה!
יש לכם עוד שאלות לטל מנצ`ל השקעות נדלן בחו”ל? כנסו!
טלפון: 0529454184
