2018 בנדלן - 898 דירות נמכרו במודיעין עד סוף אוקטובר
מנשה צורי, מתווך ויועץ משכנתאות ממודיעין מסכם בפורום הנדלן של mcity את מה שהיה בשנה שאו טו טו נסגרת ומה מצפה לנו בשנה החדשה. עיקרי הנתונים שנכונים לסוף אוקטובר: 318 דירות נרכשו מקבלנים, 580 דירות יד 2 מפרטיים, מה היה בשוק המסחרי וכו... , וניתוח הציפיות לשנת 2019
מחירי ומכירות דירות חדשות אצל הקבלנים בהתייחסות עד לסוף אוקטובר 2018:
סכ"ה מכרו הקבלנים השנה כ 318 יח"ד עד לחודש אוקטובר (ב 2017 כולה מכרו הקבלנים 596 יח"ד) לפי אתר מדל"ן.
דירות 3.5 - 3חדרים - 31 יח"ד במחיר ממוצע של 22,000 ש"ח למ"ר .
דירות 4 חדרים - 76 יח"ד במחיר ממוצע של 20,000 ש"ח למ"ר.
דירות 5 חדרים - 189 יח"ד במחיר ממוצע של 19,000 ש"ח למ"ר.
דירות גן ופנטהאוז - 22 יח"ד במחיר ממוצע של 24,000 ש"ח למ"ר.
- דירות 3 חדרים התייקרו גם בערכים ריאליים וגם בערכים נומינליים.
- דירות 4 ו 5 חדרים נשארו די סטטיים בערכים ריאליים ועלו בערכים נומינליים לפי התקדמות קצב הבניה.
- דירות הגן ודירות פנטהאוז התייקרו גם בערכים ריאליים וגם בערכים נומינליים.
- אנו רואים שדירות 4 חדרים ו 5 חדרים שמרו על יציבות מחירים מכיוון שההיצע לדירות אלו היה רב יותר וודירות 3 חדרים, דירות הגן והגג מן הסתם סבלו מהיצע נמוך וזה איפשר לקבלנים לייקר אותם עוד.
- ביחד עם זה אנו רואים גם שהייתה ירידה של 36% בכמות העסקאות בהשוואה לתקופה המקבילה ב 2017.
סקירה מקיפה על שוק הנדלן במודיעין. מנשה צורי
מחירי ומכירות דירות יד שניה בהתייחסות עד סוף אוקטובר:
סכ"ה נמכרו כ 580 יח"ד די דומה לתקופה המקבילה ב 2017 .
43% מסך המכירות הם דירות 4 חדרים במחיר ממוצע של 21,000 ש"ח למ"ר
21% מסך המכירות הם דירות 3 חדרים במחיר ממוצע של 22,000 ש"ח למ"ר
20% מסך המכירות הם דירות 4.5-5.5 חדרים במחיר ממוצע של 21,000 ש"ח למ"ר
16% מסך המכירות הם דירות 6 חדרים ומעלה כולל דירות פנטהאוז וקוטג’ים במחיר ממוצע של 23,000 ש" למ"ר.
לסיכום אנו סוגרים את 2018 בשוק הנדל"ן שנתיים די צוננות מבחינת כמות העסקאות
במחירי דירות ה4 חדרים אין שינויים משמעותיים. ירידה של עד 5%
דירות 3 חדרים שמרו על המחיר שלהם
דירות 5 חדרים ומעלה עם עליה של כ 5%.
מה צפוי לנו ב 2019
מצד אחד ישנם כוחות הלוחצים על השוק כלפי מטה:
- שוק הנדל"ן סובל בשנתיים האחרונות מניסיון "סזיפי" ע"י הרשויות מתוכניות כגון: מחיר למשתכן, מיסוי ומיסוי דירה שלישית שלא צלח עדיין, לדכא את הביקוש. ובכך להרחיק משקיעים.
- ובנוסף ישנם ניצנים המראים על עליית ריבית עתידית. שיכולה לצנן ביקוש גם אצל משקיעים וגם אצל לוקחי משכנתאות.
מצד שני יש כוחות הלוחצים על השוק כלפי מעלה:
- כמות התחלות הבניה הולכות וקטנות מה שמקטין את ההיצע.
- יש ניצנים של גל התייקרויות שצפוי במשק כמו כן במחיר המט"ח וזה ישפיע באופן ישיר על מחירי הנדל"ן.
- אנחנו נכנסים לשנת בחירות וזה יכול להוריד את היושבים על הגדר לביצוע עסקאות בפועל וגם לכך כבר רואים ניצנים היום.
- ההגירה החיובית נמשכת במודיעין ומביאה אוכלוסיות משכילות.
- עדיין קיים פוטנציאל משקיעים גדול שמחכה למדיניות ברורה ויציבה בכדי להשקיע בנדל"ן
לסיכום כנראה שגם שנת 2019 תהיה די יציבה במחירי הדירות עם נטיה קלה לעליות מחיר וככל שהבחירות יתקרבו נראה גם עליה בכמות העסקאות.
שוק השכירות - מושפע באופן ישיר מכך שאנשים יושבים על הגדר. גם השנה ראינו עליה של כ 5% במחירי השכירות. וכנראה ימשיך באותה מגמה גם ב 2019.
השוק המסחרי
ב 2018 ראינו קונים רבים שנכנסים לעסקאות בנדל"ן המסחרי, שלא לצרכים הפרטיים שלהם. מכיוון שמזהים שיש היום מחסור במשרדים ומכיוון שלא מצאו אלטרנטיבה לכסף שלהם במחירים מאד יקרים.
לדוגמא מחירי משרדים עם צפי כניסה ל 3 שנים נמכרים במעל ל 7500 ש"ח ועוד במסגרת קבוצות רכישה אם נוסיף לכך גם את מחירי החניות כ 70,000 ש"ח לחניה וביחד עם זה שאין בתקופת הבניה שום הכנסה ויש גם הוצאות מימון גבוהות חשוב לבדוק טוב את כדאיות העסקאות.
בשנתיים הקרובות אנו נקבל עשרות אלפי מטרים של שטחים למשרדים ולמסחר שספק מאד אם השוק יכיל אותם.
חוסר ההיצע של היום ועודף היצע בעתיד.
לעיריית מודיעין יש אינטרס גדול להאיץ את בניית שטחי המסחר בכדי להגדיל את ההכנסות מארנונה וגם את החלק של הארנונה המסחרית מול הארנונה למגורים.
אם העיריה לא תדאג להביא לכאן גופים גדולים שיוכלו להכיל את כל ההיצע שהולך להיות כאן נמצא את עצמנו אם לא מעט פילים לבנים.
