התחדשות עירונית. מהם הסכנות והחשיפות בהתחדשות עירונית
התחדשות עירונית. כותב המאמר הינו יוסי בר דוד ממודיעין, מנכ״ל ובעלים של קבוצת ybdi התחדשות עירונית ויזום למגורים.כשבעלי דירות מתחילים להתגבש סביב רעיון לקדם פרויקט התחדשות עירונית הם לעיתים שוכחים פרט אחד מאוד משמעותי - כדי לבצע פרויקט התחדשות עירונית אתם נדרשים לסכן את הנכס הכלכלי הגדול ביותר שלכם. להמשך קריאה - כנסו...
הדרישה הגוברת לדירות מגורים בעיקר באזורי הביקוש לצד מחסור בקרקעות לבנייה הביאו בשנים האחרונות לעלייה משמעותית בהתעניינות ורצון בעלי דירות לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית. אך מה שנראה כעסקת "חייהם" של בעלי הדירות טומנת בחובה לא מעט קשיים, סכנות וחשיפות העלולים להפוך את עסקת החלומות לסיוט מתמשך. יזם הנדל"ן הוותיק ומבעלי קבוצת YBDI, המשמש יו"ר הוועדה להתחדשות עירונית בארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז. מר יוסי בר דוד, במאמר המפרט לבעלי הדירות בגט סטטוס, את כלל החשיפות והסכנות בתהליך וכיצד ניתן להתמודד איתם.
כשבעלי דירות מתחילים להתגבש סביב רעיון לקדם פרויקט התחדשות עירונית הם לעיתים שוכחים פרט אחד מאוד משמעותי - כדי לבצע פרויקט התחדשות עירונית אתם נדרשים לסכן את הנכס הכלכלי הגדול ביותר שלכם. בהתחדשות עירונית כמו בכל פעילות עסקית עם פוטנציאל רווח גדול קיים גם סיכון משמעותי שברוב המקרים בעלי הדירות אפילו לא מודעים אליו. זה בדיוק השלב בו אתם כבעלי דירות חייבים לדרוש מאנשי המקצוע המלווים אותכם את הערבויות והביטחונות שתפקידם להגן עליכם לאורך המסע שנקרא התחדשות עירונית.
הריסת המבנה-האירוע המרגש שפותח את צוהר החשיפות
דווקא אחד הרגעים הכי מרגשים שבעלי דירות עוברים במהלך התחדשות עירונית, רגע הריסת הבניין הישן, בו כולם מוצפים בהתרגשות ותחושות של עוד רגע מגשימים את החלום. הוא הרגע בו הם נכנסים לאזור המסוכן ונחשפים לסכנות בתהליך והסיבה מאוד פשוטה. עד להריסת הדירה הישנה מי שספג את הסיכונים הוא היזם שקידם את הפרויקט והנייר בו נכתב ההסכם של הפרויקט ולפי האמירה הידועה, "הנייר סופג הכול". אך מאותו הרגע המרגש בו הדירה הישנה שלכם נהרסת אתם, כבעלי דירות, עמדתם בהתחייבותכם בעסקה, בתקווה כי אנו בצד השני נעמוד גם בהתחייבותנו ואתם תזכו להיכנס לדירה החדשה שלכם. תקופת ההמתנה הזו בה בעלי הדירות "ממתינים לדירה" נקראת תקופת החשיפה - הדירה הישנה נהרסה הדירה החדשה עדיין לא בנויה ואתם נשארים עם תקווה. ראשית נתחיל עם צפירת הרגעה - רוב המוחלט של הפרויקטים בהתחדשות עירונית עוברים ללא בעיות מיוחדת. אך באותה נשימה חשוב לומר שהערבויות והביטחונות נכתבו מתוך ניסיון שנצבר לאחר שחלק מהחששות התממשו ובעלי הדירות עברו מהתחדשות עירונית לסיוט משפטי.
תהליכי התחדשות עירונית בכלל ופרויקטים של פינוי בינוי בפרט עלולים לערוך כ- 10 שנים. הבנה זו מחייבת אותנו, כיזמי נדל"ן, להקדים תרופה למכה ולהעניק לכם "פוליסת ביטוח" הכוללת את הערבות המרכזית בפרויקט והיא - הערבויות הבנקאיות. תפקידם של הערבויות הבנקאיות היא לדאוג להגן על שווי הנכס שלכם בכל רגע נתון של פשיטת רגל אך כאן נשאלת השאלה - על איזה נכס מדובר? הנכס הישן או החדש? והתשובה ברורה. ברגע שמסרתם את דירתכם הישנה אתם ביצעתם את חלקכם בעסקה ולכן על ע"פ ההסכם מגיע לכם כבר דירה חדשה מה שמחייב שהערבות הבנקאית ע"פ חוק המכר שיתקבע לפי שווי הדירה החדשה.
תקופת ההמתנה- מי מגן עליכם בתקופת השכירות?
החשיפה הזו קיימת רק בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א הריסה ובנייה. בפרויקטים אלו בעלי הדירות מעבירים את תקופת ההמתנה עד לאכלוס בדירה החדשה בדירות המושכרות הממומנות ע"י היזם למשך כל תקופת בניית הפרויקט. מדובר בשלב בו המעמסה הכלכלית על היזם היא גדולה מה שמדגיש את החשיבות האדירה של בחירה מושכלת ומסודרת של יזם בעל ניסון וחוסן פיננסי. במקביל תמיד חשוב להיות מגובים משפטית ולכן אנו כיזמים נדרשים גם לדאוג לערבויות בנקאיות מתאימות לאופי הפרויקט אשר תבטיח את תשלום דמי השכירות. הערבות המקובלת במקרים אלו היא ערבות אישית הניתנת לכל אחד מבעלי הדירות, מדובר בערבות בנקאית מיוחדת בגובה השווה לסך דמי השכירות של כלל בעלי הדירות המוכפלת בתקופת הבנייה שנקבעה בהסכם.
אתם בעלי הקרקע - אל תחשפו בשלבי הבנייה
לפחות אחת לחודש אנו שומעים, לצערנו, על אירועי בטיחות קשים באתרי בניה המסתיימים במקרים הטובים בפציעות קשות ובהתחדשות עירונית זה לחלוטין מסוכן גם לבעלי הדירות. מה הקשר בן תאונות עבודה לבעלי הדירות? בעלי הדירות הם בעלי הקרקע והם אינם מתנתקים מהקרקע באף שלב בפרויקט ולכן במידה וחלילה מתרחשת תאונה בטיחותית באתר הבנייה בזמן העבודות על הפרויקט כבעלי הקרקע הם חשופים לתביעה. על מנת להימנע מהחשיפה הזו על בעלי הדירות לוודא כי פינוי הדירות הישנות לא נעשה לפני קבלת פוליסת ביטוח אישית על שמם לכל אירוע שעלול לקרות באתר הבנייה.
מעטפת ערביות מלאה עד לסיום מוצלח של העסקה
בסיום הפרויקט בעלי הדירות בהתחדשות עירונית עתידים לקבל דירה חדשה וכמו כל בעל דירה חדשה גם הם חייבים לבחון היטב את מצב הדירה החדשה לאחר שהתקבלה וכמובן לוודא כי היזם יפעל לבצע רישום של הדירה על שמכם. כבר בחתימה על ההסכם בעלי הדירות חייבים לוודא כי קיימות ערביות בדק ורישום הזכויות בלשכת רישום מקרקעין המאפשרות, במידה והיזם מתעכב, להשלים את פערי הביצוע או את פערי רישום הנכס ולממש את הערבות.
הרעיון לפיו בעלי הדירות בהתחדשות עירונית מוותרים על הדירה הישנה תמורת דירה חדשה בפרויקט חדש קוסם מה שהופך את הפרויקטים של התחדשות עירונית למפתים מאוד אך יחד עם זאת גם לבעלי סיכונים. בחירה נכונה של יזם/קבלן הדואג לכלל הבטוחות והערבויות יחד, הוא זה שיכול להגן ולהוביל את בעלי הדירות ממצב בו הם כבר לא תלויים בהבטחות אלא מוגנים כמעט מכל תקלה בדרך ואף גם להוות תמריץ עבור היזם של הפרויקט להביא לסיום הפרויקט בדרך המהירה והטובה ביותר.
